Você mora em um imóvel há anos, cuida dele como se fosse seu, paga as contas, mas, na hora de conferir a documentação, percebe que o imóvel não está no seu nome? Essa é a realidade de milhões de brasileiros que possuem a posse, mas não a propriedade (o registro no Cartório de Imóveis).
A falta de escritura e registro impede a venda financiada, dificulta a herança e desvaloriza o patrimônio. A boa notícia é que a legislação brasileira oferece um caminho para resolver isso: a Usucapião.
Neste artigo, vamos explicar o que é esse direito e como você pode acessá-lo para regularizar sua situação.
O que é Usucapião?
A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem (móvel ou imóvel) pelo uso prolongado daquela coisa. No caso de imóveis, ela acontece quando uma pessoa detém a posse de um terreno ou casa por um determinado tempo, de forma ininterrupta e sem oposição, agindo como se fosse o verdadeiro dono (animus domini).
Diferente do que muitos pensam, a usucapião não é “tomar o que é dos outros”, mas sim dar uma função social à propriedade que estava abandonada ou irregular, conforme prevê a Constituição Federal de 1988.
Quais são os requisitos principais?
Para acessar a usucapião, não basta apenas “morar”. A lei exige o preenchimento de requisitos específicos:
- Posse com intenção de dono: Você deve cuidar do imóvel como se fosse seu (fazer reformas, pagar IPTU, luz, água).
- Prazo: O tempo de posse varia de 2 a 15 anos, dependendo da modalidade.
- Posse Mansa e Pacífica: Não pode ter havido contestação ou retomada judicial pelo proprietário original durante o período.
- Continuidade: A posse deve ser ininterrupta.
Tipos de Usucapião: Qual se encaixa no seu caso?
A legislação brasileira (especialmente o Código Civil e o Estatuto da Cidade) prevê diferentes modalidades. As mais comuns são:
1. Usucapião Especial Urbana
Destinada a quem utiliza o imóvel para sua moradia ou de sua família.
- Requisitos: Área de até 250m², posse por 5 anos, e não ser proprietário de outro imóvel (urbano ou rural).
2. Usucapião Extraordinária
É a modalidade que exige menos burocracia quanto a documentos de origem, mas exige mais tempo.
- Requisitos: Posse por 15 anos. Esse prazo cai para 10 anos se você estabeleceu no local sua moradia habitual ou realizou obras de caráter produtivo.
3. Usucapião Ordinária
- Requisitos: Posse por 10 anos, exigindo “justo título” (um contrato de compra e venda particular, por exemplo) e boa-fé.
4. Usucapião Familiar
Criada para proteger o cônjuge que foi abandonado.
- Requisitos: Posse por 2 anos após o abandono do lar pelo outro cônjuge/companheiro, em imóvel de até 250m².
Como acessar: O caminho para a regularização
Existem hoje duas formas principais de processar a usucapião:
Via Judicial (Justiça)
É o caminho tradicional, feito através de um processo perante um juiz. É necessário quando há disputa pelo imóvel ou quando faltam documentos que comprovem a cadeia de posse de forma clara.
Via Extrajudicial (Cartório) – A mais rápida
Desde o Código de Processo Civil de 2015, é possível realizar a usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. É um procedimento muito mais célere, desde que não haja oposição dos vizinhos ou do antigo proprietário.
Documentos necessários (base):
- Ata Notarial lavrada em cartório de notas;
- Planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado (engenheiro/agrimensor);
- Certidões negativas dos distribuidores cíveis;
- Justo título ou provas da posse (contas de consumo, fotos, depoimento de vizinhos).
Por que regularizar agora?
Regularizar o seu imóvel através da usucapião traz segurança jurídica. Um imóvel com registro (RGI) vale até 30% a 50% mais no mercado do que um imóvel irregular. Além disso, garante que seus herdeiros não terão problemas futuros com inventários complicados.
Conclusão
Se você se enquadra nos requisitos de tempo e posse, o direito à propriedade já pode ser seu, faltando apenas a declaração oficial. O primeiro passo é buscar a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário ou, caso não tenha condições financeiras, procurar a Defensoria Pública do seu estado.
Regularizar sua moradia é exercer sua cidadania e proteger o patrimônio da sua família.
Este artigo possui caráter meramente informativo e não substitui a consulta com um profissional jurídico.
